หมวดหมู่ - แพ่ง

          เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2560 ได้ติดต่อผู้เช่าให้มาดูบ้าน เมื่อดูเสร็จผู้เช่าต้องการเช่าทันที แต่ขณะนั้นสัญญายังไม่พร้อม ผู้เช่าจึงสั่งจ่ายเช็คในนามนิติบุคคล ลงวันที่ล่วงหน้า 2 ฉบับ ในฉบับแรกมีลักษณะขีดคร่อมที่หัวเช็คระบุ “จ่ายเงินสด” และไม่ได้ขีดฆ่าคำว่า หรือผู้ถือ จำนวน 10,000 บาท ลงวันที่ 9 ตุลาคม 2560 และฉบับที่ 2 จำนวน  20,000 บาท ลงวันที่ 11 พฤศจิกายน 2560 โดยตกลงว่าจะทำสัญญาเช่าในอาทิตย์ถัดไป แล้วผู้ให้เช่าจึงได้มอบกุญแจบ้านแก่ผู้เช่า  

• ในวันถัดมา คือวันที่ 2 ตุลาคม 2560 ผู้เช่าอ้างว่าในบ้านมีเห็บ หมัด เป็นจำนวนมาก จึงได้ว่าจ้างคนมาฉีดยาฆ่าเห็บ หมัด เป็นจำนวนเงิน 3,500 บาท ให้ผู้ให้เช่าโอนเงินมาให้ด้วย ผู้ให้เช่าเห็นว่าเป็นเหตุที่มาจากผู้เช่าคนก่อนที่นำสุนัขเข้ามาเลี้ยงจริง จึงโอนเงินไปให้   
• ต่อมาผู้เช่าติดต่อมาบอกว่าไฟเพดานในบ้านมีลักษณะเก่า ไม่สวยงาม และเสี่ยงต่อการถูกไฟดูด หรือไฟช็อต อาจถึงตายได้ ผู้เช่าได้เสนอว่าตึกเก่าที่เขาประกาศขายมีโคมไฟเพดานสวยๆ อยู่ และส่งภาพให้ผู้ให้เช่าดูทางไลน์ อยากจะยกให้ผู้ให้เช่า แต่ผู้ให้เช่าจะต้องจ่ายเงินค่าถอดและขนย้ายจุดละ 600 บาท ทั้ง 12 จุด เป็นเงิน 7,000 บาท ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงและได้โอนเงินจำนวนดังกล่าวไปให้  

• ต่อมาผู้เช่าระบุว่าเห็บ หมัดมีจำนวนมากจนผู้รับจ้างฉีดยาฯ ทำงานไม่สำเร็จจะขอคืนเงินให้ ให้ผู้ให้เช่าส่งเลขบัญชี แล้วจะโอนเงินคืน แต่ผู้ให้เช่าก็ไม่ได้รับเงินดังกล่าวคืนแต่อย่างใด โดยผู้เช่าแจ้งเพิ่มว่าในบ้านเช่ามีปลวกกำลังกัดกินตู้เสื้อผ้าบิ้วท์อิน ต้องกำจัดปลวก โดยไม่ขอใช้บริการจากบุคคลของผู้ให้เช่า เนื่องจากเขาได้ว่าจ้างคนรับกำจัดเห็บ หมัดเดิมมากำจัดปลวกแล้วมีค่าใช้จ่าย7,000 บาท และได้แจ้งให้ผู้เช่าโอนเงินไปเพิ่มอีก 3,500 บาท เพื่อทำสัญญากำจัดปลวก เป็นเวลา 1 ปี ซึ่งไม่ทราบว่าหลังจากการดำเนินการครั้งแรกแล้วมีการดำเนินการต่อหรือไม่  
• ต่อมาระหว่างวันที่ 1-11 ตุลาคม 2560 ผู้เช่าทำที่เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านฮวงจุ้ย บอกผู้ให้เช่าว่า ประตูเข้าบ้านมี 3 ทางไม่ดี ออฟฟิศที่ตนขายไปนั้นมีกระจกที่ถอดออกมา และรู้จักผู้รับเหมาจะดำเนินการให้ในราคา 30,000 บาท ผู้ให้เช่าเห็นว่าประตูเก่าไม่ค่อยดีแล้วจึงตกลงโอนเงินวางมัดจำไปให้จำนวน 15,000 บาท หลังจากนั้นผู้เช่าได้โทรมาแจ้งว่ามีความเข้าใจผิดเรื่องประตู เมื่อผู้ให้เช่าดูแบบเห็นว่าไม่สวยจึงไม่ตกลงด้วย วันที่ 10 ตุลาคม 2560 ผู้เช่าจึงไปซื้อประตูใหม่ราคา 40,000 บาท ทำให้ราคารวมการทำประตูทั้งหมดกลายเป็น 60,000 บาท อย่างไรก็ตามผู้ให้เช่าไม่ได้จ่ายเงินเพิ่มเติมในส่วนนี้เนื่องจากตรวจสอบพบว่าสถานะการเงินผู้เช่ากำลังมีปัญหา  
• และเมื่อนำเช็คฉบับลงวันที่ 9 ตุลาคม 2560 ไปขึ้นเงิน ธนาคารได้ตีคืนกลับมาแล้วแจ้งว่าบัญชีปิดไปแล้ว แต่ผู้ให้เช่ายังไม่ได้นำเช็คอีกฉบับไปขึ้นเงินเพราะคาดว่าคงขึ้นเงินไม่ได้เช่นกัน แน่นอน  

          ทั้งนี้ผู้ให้เช่าได้แจ้งให้ผู้เช่าย้ายออกในภายวันที่ 31 ตุลาคม 2560

ประเด็นคำถาม  

1. สามารถเอาผิดผู้เช่าได้อย่างไรบ้าง เนื่องจากไม่มีสัญญาเช่า แต่ได้รับเช็คมา 2 ฉบับเป็นหลักประกันในการขอเข้าอยู่  
2. ผู้ให้เช่าจะสามารถเรียกร้องเงินที่ถูกหลอกไปได้หรือไม่ เพราะผู้เช่าอ้างว่าได้โอนเงินทั้งหมดให้กับบุคคลที่รับผิดชอบงานนั้นๆ ไปแล้ว ส่วนที่เป็นค่าทำไฟผู้ให้เช่าโอนตรงไปที่บัญชีของบุคคลที่ 3 นั้นจะโอนคืนต้องคุยกับบุคคลเหล่านั้นก่อน ซึ่งผู้เช่าไม่เคยนำหลักฐานการโอนมาแสดงให้เห็นเลย

ข้อเท็จจริง 
 มารดาของผู้ร้องทำห้องพักให้บุคคลอื่นเช่า ได้ทำการแยกมิเตอร์ไฟไหญ่ 1 อัน และแยกมิเตอร์ย่อยออกตามห้องพักแต่ละห้อง ซึ่งมีอยู่ห้องหนึ่งที่น้าชายและครอบครัวอาศัยอยู่โดยอาศัยสิทธิตามพินัยกรรมที่เจ้ามรดกยกให้   น้าชายและครอบครัวก็ได้อาศัยอยู่เป็นเวลานาน ไม่เคยจ่ายค่าน้ำค่าไฟเป็นเวลากว่า 7 ปี ทุกครั้งที่มารดาผู้ร้องทวงถาม ก็เพิกเฉยและตอบกลับว่าไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าน้ำค่าไฟ
 
ประเด็นคำถาม
 1. น้าชายของผู้ร้องต้องรับผิดในค่าน้ำ-ค่าไฟหรือไม่
 

ข้อเท็จจริง
 ผู้ร้องได้ขายหอพักให้ผู้ซื้อโดยตกลงราคากันเป็นเงินจำนวน 14 ล้านบาท ผู้ซื้อวางมัดจำและขอกู้เงินจากธนาคารกสิกร กำหนดวันนัดโอนคือวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 พอถึงกำหนดวันนัดโอนปรากฏว่าผู้ซื้อยังขาดเงินอีก 5 บ้านบาท แต่ผู้ซื้อขอร้องว่าผู้ซื้อมีความจำเป็นต้องโอน มิฉะนั้นผู้ซื้อจะถูกธนาคารปรับที่ไม่รับเงินตามที่ทำเรื่องกู้ไว้  ผู้จัดการธนาคารรับปากว่าจะทำเรื่องเปิด OD ให้ผู้ซื้อภายในหนึ่งเดือน ผู้ร้องคิดว่าไม่มีใครช่วยดูแลหอพักจึงตัดสินใจขาย  ผู้ซื้อสั่งจ่ายเช็คล่วงหน้า 1 เดือน แต่พอครบกำหนดวันที่ลงในเช็คปรากฏว่าเบิกเงินไม่ได้เพราะธนาคารไม่อนุมัติ OD  ประมาณเดือนมิถุนายน 2557 จึงเจรจากับผู้ซื้อแล้วได้เงินมา 1.3 บาท  ต่อมาเมื่อปลายเดือนธันวาคม 2557 ผู้ซื้อนำหอพักไป refinance ที่ UOB ได้วงเงินกู้เพิ่ม แต่เมื่อหักค่าปรับชำระหนี้ก่อนกำหนดที่กสิกรแล้ว เหลือเงินมาชำระหนี้เพิ่มเพียง 1 แสนบาท  และปิดบัญชีที่กสิกร รวมทั้งบัญชีเช็คที่จ่ายมาก่อนด้วย และที่ธนาคาร UOB ผู้ซื้อไม่มีบัญชีกระแสรายวันจึงไม่มีเช็คมาเปลี่ยน

ประเด็นคำถาม
 1. ควรทำสัญญากับผู้ซื้ออย่างไรต่อไป ที่จะสามารถฟ้องร้องได้ทั้งทางแพ่งและทางอาญา
 2. หากผู้ซื้อตาย เราจะเรียกร้องเงินส่วนที่ค้าง  3.6 ล้านบาท  จากผู้รับมรดกของเขาได้หรือไม่ ต้องให้บุคคลใดมาลงชื่อรับรู้เพิ่มหรือไม่
 3. หนี้ที่ค้างชำระมีอายุความเท่าไร  นับแต่เมื่อใด

ข้อเท็จจริง 
 ผู้ร้องเป็นนิติบุคคลในรูปแบบบริษัทฯได้ทำสัญญาเช่าโรงงานกับนาง ก. ในราคาเดือนละ 100,000 บาท ภายหลังทราบว่า นาง ก.นำโรงงานดังกล่าวไปจำนองไว้กับธนาคารและผิดนัดชำระหนี้ต่อธนาคาร จนเป็นเหตุให้มีการฟ้องร้องบังคับคดีจนคดีถึงที่สุด นาง ก.ถูกเจ้าพนักงานบังคับคดียึด อายัดทรัพย์และนำโรงงานที่บริษัทฯผู้ร้องเช่าอยู่ออกขายทอดตลาด ธนาคารซึ่งเป็นโจทก์ในคดีได้เป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดได้พร้อมชำระเงินให้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดีเสร็จสิ้นแล้วตั้งแต่วันที่ 21 สิงหาคม 2557 อย่างไรก็ตามชื่อในโฉนดที่ดินยังคงเป็นชื่อเจ้าของกรรมเดิมอยู่  ส่วนระยะเวลาตามสัญญาเช่าของบริษัทฯผู้ร้องยังไม่ครบระยะเวลา ธนาคารได้ติดต่อให้บริษัทผู้ร้องดำเนินการเช่าโรงงานต่อกับธนาคาร หากเอกสารสัญญายังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ

ประเด็นคำถาม
 1.การเปลี่ยนตัวเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่เช่า เป็นเหตุให้สัญญาเช่าสิ้นสุดหรือไม่
 2.ผู้ร้องต้องชำระค่าเดือนกันยายน-ธันวาคม 2557 ให้แก่นาง ก. หรือธนาคาร